Orginalbeskrivelse av prosjekt beskrevet i innkalling til generalforsamling 11.05.2017

Her kan du lese det originale generalforsamlingsvedtaket.

Fasaderehabilitering samt skifte av vinduer og balkongdører med opsjon på etablering av nye balkonger

Forslagsstiller: Styret

Styret vil med dette fremme forslag om fasaderehabilitering med etterisolering, samt skifte av vinduer og balkongdører, omtekking og etterisolering av tak med opsjon på etablering av nye balkonger.

Borettslagets vedlikeholdsplikt er hjemlet i borettslagsloven og vedtektene. Etter borettslagsloven § 5-17 (1) jf. 5-12 (3) og vedtektene § 5-2 (3) plikter borettslaget å sørge for nødvendig vedlikehold av vinduer mv. for å holde bygningene i forsvarlig stand.

Vinduer og balkongdører er i mange leiligheter i så dårlig stand at disse må byttes og/eller repareres, noe som er gjort løpende gjennom året uten at borettslaget har hatt en helhetlig plan på dette tidligere. Ovennevnte utfordringer er ikke en ny problemstilling for borettslaget da styret allerede i 2011 bestilte en omfattende tilstandsvurdering fra OBOS Prosjekt hvor formålet var å få en generell oversikt over økonomi, miljø og teknisk tilstand av bebyggelsen. Rapporten ble levert mai 2011 og skulle danne grunnlag for gjennomføring av aktuelle tiltak.

Flere av tiltakene som anbefales gjennomført er (1) å bytte vinduer og balkongdører samt (2) å rehabilitere fasader med tilleggsisolering. Nå er det snart gått seks år siden rapporten kom og forholdene bare forverrer seg år for år.

Det å bytte enkeltvinduer/balkongdører uten å se borettslaget som én enhet hvor alt byttes samtidig, er ikke økonomisk forsvarlig i et langsiktig perspektiv. Når styret har vurdert bytte av vinduer og balkongdører så ville det ikke vært en forsvarlig formuesforvaltning å ikke samtidig vurdere fasaderehabilitering med etterisolasjon og fjerning av eternitt-plater med asbest.

Etterisolering sammen med bytte av vinduer og balkongdører og fasaderehabilitering vil medføre reduserte strømkostnader, mindre støy og bedre inneklima for den enkelte andelseier. I tillegg vil den estetiske opplevelsen av nye fasader være av uvurderlig betydning.

Det er ikke til å legge skjul på at dagens fasader ikke ser bra ut og har vært modne for rehabilitering i flere tiår. Videre er det slik at leilighetsprosjektet krever endring av fasadene på gateplan før leilighetene kan selges. Det var derfor helt avgjørende at styret så alt dette i sammenheng.

Det er i forbindelse med forarbeidet søkt Oslo kommune om enøkstøtte og kommunen har innvilget borettslaget støtte på kr. 1 000 000,- som er det maksimale beløpet kommunen innvilger i enøkstøtte. Forslaget til fasaderehabiliteringen med bytte av vinduer og balkongdører mv. vil bli presentert for generalforsamlingen av OBOS Prosjekt og Enerhaugen Arkitektkontor.

Når det gjelder tilstanden på eksisterende balkonger så antas de å være ok. Styret er imidlertid kjent med at det på sikt vil være nødvendig med en grundig rehabilitering av balkongene, eller fjerning av eksisterende og etablering av nye. Kostnad for etablering av nye balkonger ligger på ca. kr. 29 375 000,- ink. mva. Dette er ikke medregnet i fasadeprosjektet, ettersom antatt restlevetid på balkongene er mer enn 10 år. Ved fasaderehabiliteringen er det tiltenkt utført arbeider som vil forenkle en evt. utskiftning senere, i tillegg til vedlikehold som vil øke restlevetid.

Kostnad for dette er allerede budsjettert til totalt ca. kr. 9 000 000,- ink. mva. Dersom det ved ytterligere undersøkelser skulle vise seg at balkonger har restlevetid på mindre enn 5 år, vil man av hensyn til kostnader som allerede foreligger (brakkerigg, drift, stillaser med mer) ta dette som en del av fasaderehabiliteringen. 30 Budsjett for fasaderehabilitering vil ved etablering av nye balkonger derfor øke med ca. kr. 20 000 000 ink. mva. ettersom allerede budsjetterte kostnader forbundet med balkonger vil utgå.

Vedtaket var:

Generalforsamlingen vedtar fasaderehabilitering med utskiftning av vinduer, balkongdører, omtekking og etterisolering av tak samt etterisolering av alle fasader med en øvre kostnadsramme på kr. 76 000 000,- inkl. mva, med opsjon om etablering av nye balkonger med en øvre kostnadsramme på kr 20 000 000,- inkl mva, og generalforsamlingen gir styret mandat til å oppta lån i denne forbindelse på maksimalt kr. 96 000 000,- samt godkjenner at lånet sikres med pant i lagets eiendommer som har prioritet foran innskuddene hvis banken krever det.